Alteração do uso pretendido de armazém para habitação, de comercial para residencial, com ou sem obras. As variáveis são muitas, por isso você entende bem quais são os requisitos a serem cumpridos, os documentos necessários e as despesas a serem incorridas.
A mudança no uso pretendido é uma das práticas mais comuns no campo do planejamento urbano. Mas o que isso significa especificamente? Comecemos pelo que estabelece nosso ordenamento jurídico: cada imóvel tem sua destinação de acordo com suas peculiaridades, sejam arquitetônicas ou estruturais.
Então, por que mudar o uso pretendido de uma propriedade? A necessidade emergente de transformar uma casa em um escritório é um dos muitos motivos. A legislação atual, em alguns casos, possibilita essa modificação.
Há muitas perguntas que os usuários se perguntam a esse respeito, por exemplo como mudar o uso pretendido de C2 para casa (“C2” → “armazém”).
Para dar as respostas certas, vamos descobrir como funciona o procedimento, os custos a incorrer, os padrões de referência, o tempo e as penalidades.
Quais são os usos pretendidos de uma propriedade?
Com o tempo, as necessidades podem mudar e a necessidade de transformar, por exemplo, um escritório em um apartamento, um armazém em uma garagem e assim por diante. É necessário nesse caso mude o uso pretendido. Como? Obtenção de autorizações junto aos órgãos responsáveis da administração pública.
Antes de prosseguirmos em nossa análise, é necessário considerar todos os usos possíveis de qualquer propriedade:
- Residencial: edifício destinado a uso residencial.
- Comercial: local utilizado para distribuição pequena e grande (lojas, restaurantes, etc.).
- Industrial e artesanal: imóvel onde se realiza a produção e / ou transformação de bens ou serviços (indústrias, artesãos locais, oficinas, oficinas, etc.).
- Turista: edifício que abriga atividades de hospedagem (hotéis, pousadas, etc.).
- Serviços: instalações que se tornaram sedes de escritórios privados, firmas profissionais, bancos, companhias de seguros, etc.
- Agrícola: edifícios destinados à produção agrícola, pecuária e similares.
- Comércio grossista e armazéns: actividades grossistas e armazéns de natureza comercial.
Se os usos pretendidos forem mistos (por exemplo, residencial e comercial), prevalece aquele com a maior superfície útil.
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Como mudar o uso pretendido
Uma mudança significativa no uso pretendido ocorre se a propriedade tem um uso diferente do originalmente pretendido, resultando em uma transição entre diferentes categorias (por exemplo mudança de uso pretendido do escritório para casa) Pode ocorrer com ou sem execução de obras. Permanecendo na mesma classe, não há nenhuma mudança significativa e nenhuma mudança de destino (por exemplo, o proprietário que aluga os quartos e depois quer transformá-los em uma casa).
Para alterar o uso pretendido, é necessário verificar a legislação a que o imóvel está sujeito, como os regulamentos municipais e condominiais, o plano diretor, as intervenções previstas e eventuais restrições.
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Se o Planta Geral da Cidade (PRG) permite que você modifique, você pode prosseguir com o procedimento planejado. Em qualquer caso, se surgirem dúvidas, é preferível consultar o escritório cadastral competente e contactar um profissional qualificado (arquitecto, engenheiro, agrimensor).
Limitações
Existem vários limitações na mudança de uso pretendido. Nós os resumimos brevemente abaixo:
- seus próprios regulamentos de condomínio proíbem a modificação.
- o imóvel não atende aos requisitos higiênico-sanitários previstos na legislação municipal.
- existem restrições ao nível da fábrica.
- a alteração não é permitida pelo Plano Geral de Urbanização (PRG).
Documentação
Apenas um levantamento cadastral entender imediatamente quais são as restrições urbanas e arquitetônicas de um determinado edifício. Antes da elaboração do projeto, porém, é necessário verificar os requisitos higiênico-sanitários e a situação dos sistemas (devem estar em conformidade com a legislação).
Uma vez que o uso do imóvel é alterado, uma declaração específica deve ser submetida à Agência Fiscal que irá alterar a categoria do edifício (por exemplo, o mudança de uso pretendido da garagem) Isso resultará em uma renda cadastral diferente e carga tributária diferente (Imu, Tari, etc).
É importante realizar uma outra distinção, aliás já mencionado, entre:
- Mudança de uso pretendido sem obras: se nenhuma grande reforma estiver planejada, basta enviar uma SCIA (Notificação certificada de início de atividade) e prossiga com a modificação.
- Mudança de uso pretendido com obras: caso tenham sido previstas intervenções significativas que impliquem alteração da estrutura do edifício, é obrigatória a solicitação de "Permissão para construir" Antes de obter esta concessão, não é possível iniciar as obras.
Conforme antecipado, todos os sistemas devem ser equipados com um certificado de conformidade.
Regulamentos
A legislação que rege a mudança de uso pretendido não é compatível para todos os que a ela têm direito devido às diferentes disciplinas regionais. Para não cometer erros, sugerimos tomar como referência os respectivos Regulamentos locais e consulte a sua Câmara Municipal.
Assim que o procedimento necessário para a mudança for concluído, o técnico qualificado notificará o Cadastro, uma vez que também serão alteradas a categoria do imóvel e respetiva receita cadastral.
Custos de mudança de destino de uso
Para ter uma ideia do custos a serem incorridos para uma mudança de uso pretendido, é necessário considerar:
- os honorários dos profissionais: de valores diversos se for necessária a mera redação de dúvidas ou o acréscimo de expediente para intervenções e obras.
- Taxas de urbanização: são devidas se a alteração provocar um agravamento da carga urbanística (água, esgoto, estacionamento, etc.).
- Eventuais obras de construção: todas as despesas a incorrer com as intervenções a realizar no imóvel.
Existem muitas variáveis para quantificar exatamente o gasto, no entanto, geralmente a maioria dos custos são atribuíveis a construção e intervenções na planta.
Tempo e pênaltis
O tempo para a conclusão de todos os procedimentos é bastante rápido se a construção das obras não estiver prevista. Normalmente sobre 20-25 dias. Em todos os outros casos, os tempos são estendidos por mais algumas semanas.
O não envio da documentação necessária para alterar o uso pretendido de uma propriedade é considerado um Abuso de construção, processado como uma ofensa criminal e administrativa.
